物业管理土地价格的评估技巧 物业管理实务 - 物业管理师考试辅导
1城市土地级差地租的测算方法
土地价格的标准评估，有赖于土地市场的发育和完善程度。我国城市土地有偿使用制度和土地市场刚建立不久，所以，对土地价格的评估方法，尚不够成熟。
目前，我国各城市测算土地使用税基准价格和级差价格（即绝对地租与级差地租）所采用的方法是，先划定土地等级，然后进行抽样调查，测算不同地段的土地级差收益，再分别计算不同等级的土地使用价格。上海市曾于19xx年对全市商业和服务业用地进行了土地级差收益测算，其步骤如下：
第一步、根据历史经验和规划确定城市土地等级；
第二步、对企业利润进行抽样调查；
第三步、在确定上海市土地等级后，进而考虑土地等级与企业利润之间的关系，从中找出利润基准值的级差系数。
按照上述方法测算的结果是：上海市区最低一级土地的级差收益为11079元/m2，最高一级土地级差收益为293655元/平方米。
北京市19xx年对全市商业用地及企业经营利润进行了抽样调查，结果是：北京市八个等级地段最低一级土地级差收益为10667元/m2，最高一级土地级差收益为286333元/平方米。
上述土地级差收益的测算方法，为确定城市土地的整体价格提供了一个依据。但是，这一方法本身还存在工作量大，程序复杂，难以做到准确，不能反映变化等缺点。
2城镇土地价格评估的方法 综合国内外评估土地使用权价格的方法，大致有以下五种：
(1)招标法：来
招标法是利用市场竞争的机制，通过招标、拍卖等方式，来确定土地使用权出让的价格。
(2)成本法：
成本法是把土地使用权出让金和征用、开发土地的各项费用综合起来，估算单位面积土地支付的成本，然后评定出让土地使用权的价格。
(3)比较法：
是运用比较的方法，即与相同地段、相似用途、相近容积率的已成交的土地价格进行比较，从已发生的土地价格中评出即将出让或转让的土地使用权的价格。
(4)收益还原法：
是先预测欲出让或转让的土地每年可能获得多少收益，以此作为利息，除以利息率，计算出可藉以取息的本金，即为本地使用权价格。
(5)剩余法：
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是以地上建筑物最终产品的总收入为出发点，减去建筑费用、投资贷款利息、因经营该土地而发生的各种费用和税金，最后从剩余的利润中拿出一定比例的金额，交给土地出让者或转让者，作为取得土地使用权的代价。这个一定比例的金额，即为土地使用权价格。
上述五种评估土地使用权价格的方法，各有其特点。从我国现实情况来看，成本法不便多用。因为一个城市究竟投入了多少市政设施建设资金，物价变动情况如何，难以找到准确资料，因此，很难以此准确地评定土地使用权的价格。比较法的优点是评估方便，又切合实际，香港的测量师行评估房地产价格，大都采用此种方法。他们经常收集大量成交案例，运用比较法很方便。目前，我国的地产市场尚未形成，资料短缺，运用比较法尚有困难。收益比较法用起来比较方便，只要用纯收益除以利息率即可。在算式中，利息率是容易找到的，而年纯收益则难以预测。若凭主观愿望来测算，极易出现偏高或偏低现象。测高了，土地使用权出让不出去，测低了，土地所有者吃亏，因而把握性不大。剩余法在我国实用价值比较大。因为它是以出让土地为出发点，符合建设目标和已有经营手段的可行性分析，剩余利润由投资者与土地出让者共同分配。外商来我国经营房地产的投资者，大都采用剩余法。
招标法是采用招标竞争（含拍卖）的方式，将土地使用权以市场最高价格出让给土地使用者。考试就到
www.jianzhu51.com 我国深圳、上海、福州、厦门等城市采取这种方式出让国有土地使用权，均取得了成功。这种以竞争方式产生的市场价格，会得到社会的公认，银行会据以估量贷款的金额，购房者也会相信房屋、土地的市值，外商投资者也会感到满意，其它行业和政府征税都能获得实际的市场信息。在建设商品房用地上，应采用此种方法确定土地使用权的出让价格。
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