2016年物业管理师考试物业经营管理的两大误区

　　误区一：物业管理=物业公司管理。

　　这种误解与物业管理公司的名字有关，忽略了法律赋予物业主人的物权中所包涵的对物业管理的决定权，混淆了物业管理的主体。根据我国法律赋予公民对私人财产的权力，物业管理的正确定义应该是：物业管理是物业管理区域内的业主通过业主大会或业主代表大会对物业的共用部位、设施、设备和共同事务进行管理的活动，该活动可通过委托依法设立的物业管理服务企业实施。
　　换句话说：物业管理是业主们为维护共同利益所发生的一种行为，物业公司是为完成这种行为应运而生的衍生物，通过物业公司对物业进行管理是业主进行管理活动所采取的一种手段。
　　我们只有首先对物业管理做出明确定义，清楚认识物业管理权是业主对其房屋物业所有权派生出的一种权力，物业公司才能摆正自己的位置，业主才能正确认识缴纳物业管理费的真正意义和目的，目前物业管理的各种纠纷才能找到彻底解决的出口。

　　误区二，业主不是“上帝”，物业公司和业主不存在“主人”和“仆人”的关系。

　　“上帝”并不存在，商家把顾客称为“上帝”，是商家对顾客地位的一种尊敬，他们理解自己的生存完全依赖顾客的认可。但是，目前非常奇怪的现象是作为商家之一的物业公司却不肯承认自己的顾客或曰服务对象——业主为“上帝”，不肯承认自己在当今商业社会中扮演的真正角色。
　　笔者长期呼唤政府支持业主和物业公司之间的关系是“主人”和“仆人”关系的论点，希望借此改变物业公司工作人员的传统观念，解决物业管理工作谁为谁服务的问题。但遗憾地是有不少人却采用了错位思维方式，用物业公司是“法人”，与业主合同确立的关系是“平等”关系来否定“主人”和“仆人”关系的论点，其实这些人的结论已经改变了论题。
　　在法律上并不仅仅是“法人”具有平等地位，“自然人”同样有平等地位，“法人”和“自然人”之间也一样是平等的，我们常说的“法律面前人人平等”，这个“人”即包括“自然人”，也包括“法人”。家庭中的“保姆”与主人的关系是“自然人”之间的雇佣合约关系，小区的“主人”与物业公司的关系是“自然人”和“法人”之间的雇佣合约关系，这两种关系同样都是“平等”关系。为什么做“保姆”的从来不怀疑自己的“仆人”地位，而物业公司却不肯承认自己的“仆人”地位呢?这是因为“保姆”比物业公司更清楚自己是干什么的!物业公司不想承认自己是业主雇佣的，是因为现实社会中物业公司基本上是房地产商的子公司，但是尽管如此，他们也无法回避自己是房屋出售前的最大业主——房地产商雇佣的这一事实，房地产商和物业公司所签订的物业管理委托合同就是佐证。
　　正是由于物业公司不肯承认自己的真正地位，所以他们将业主交给他们管理的用于小区服务的费用当成自己公司可以随便支配的自有资金胡乱使用，引发了业主和物业公司在物业管理费上的一系列纠纷。