房地产估价案例与分析精讲班第68讲讲义

　　[案例3－4]
　　××市泰华商场房地产估价结果报告（节选）
　　（－）委托方：泰华商贸股份有限公司
　　（二）估价方：××房地产估价有限公司
　　（三）估价对象：位于××市民族大道18号的泰华商场全部房地产。泰华商场位于××市民族大道18号，占地面积为2580m2，土地使用期限为xx年，即从20xx年2月1日到20xx年2月1日。商场为泰华商贸股份有限公司所有，20xx年11月18日建成并投入使用，商场共4层，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2，钢筋混凝土框架结构，外墙装修采用绿色反射玻璃幕墙及花岗石、铝合金板相结合，门厅圆柱采用镜面不锈钢包柱，电动扫描自动门，商场地面铺彩色花岗石，内墙为花岗石饰面，设6部三菱自动扶梯联结各楼层，并全部采用中央空调系统。
　　（四）估价目的：确定市场价格
　　（五）估价时点：20xx年2月1日
　　（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
　　（七）估价依据：（略）
　　（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
　　（九）估价方法：因目前该市已推出的同类型商场较多，故选用市场法。
　　（十）估价结果：经采用市场法估价，泰华商场在估价时点的价格为：首层12566元／m2；第二层12309元／m2；第三层11694元／m2；第四层ll460元／m2；总价113348440元，大写：人民币壹亿壹仟叁佰叁拾肆万捌仟肆佰肆拾元整。
　　（十－）估价人员：（略）
　　（十二）估价作业日期：20xx年1月18日－20xx年2月6日
　　（十三）估价报告应用的有效期：（略）
　　××市泰华商场房地产估价技术报告
　　（－）实物状况分析：泰华商场位于××市民族大道18号，占地面积为2580m2，土地使用期限为xx年，即从20xx年2月1日到20xx年2月1日。商场为泰华商贸股份有限公司所有，20xx年11月18日建成并投入使用，商场共4层，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2，钢筋混凝土框架结构，外墙装修采用绿色反射玻璃幕墙及花岗石、铝合金板相结合，门厅圆柱采用镜面不锈钢包柱，电动扫描自动门，商场地面铺彩色花岗石，内墙为花岗石饰面，设6部三菱自动扶梯联结各楼层，并全部采用中央空调系统。
　　（二）区位状况分析：（略）
　　（三）市场背景分析：（略）
　　（四）最高最佳使用分析：（略）
　　（五）估价方法选用：因目前该市已推出的同类型商场较多，故选用市场法
　　（六）估价测算过程：
　　1.选取可比实例经筛选，确定以下A、B、C三个交易实例为可比实例：A.大新商都
　　①位置：民族大道45号，邻建设中的西湖大桥
　　②规模：楼高4层
　　③性质：商场
　　④结构及装修：钢筋混凝土结构，外墙为兰色玻璃幕墙，高级白瓷面砖，内墙为高级彩色喷涂，前厅为大理石内墙面，花岗石地面，中央空调，并配有6部自动扶梯。
　　⑤售价：首层为14300元／m2⑥交易日期：20xx年12月18日B.华容商场①位置：华阳路5号，地处旧城区中心，但不临主要街道。
　　②规模：楼高4层③性质：商场④结构：框架结构，装修与泰华商场相近。
　　⑤售价：首层为12600元／m2⑥交易日期：20xx年12月29日C.大明商城①位置：西峰路36号，地处市商业中心，但不临主要街道②规模：楼高8层，－至三层为商场③性质：商场④结构及装修：钢筋混凝土结构，外墙贴明黄色高级面砖，花岗石地面，中央空调，8部进口自动扶梯。
　　⑤售价：首层为1l800元／m2
　　⑥交易日期：20xx年12月28日2.交易情况修正：可比实例A、B、C均属公开市场交易，但土地的取得方式有差别：泰华商场和可比实例A为招标方式，土地的价格为全市最高，而可比实例B、C之土地虽处市中心，但其土地获得市场行为不足，故其交易价格应作修正，修正幅度为－3％。以泰华商场的交易情况指数为100，则B、C实例为97.
　　3.交易日期调整：
　　实例A、B、C均为20xx年12月交易，当时正处于房地产价格最高时，今年当地房地产价格稳中趋降，估价基准日的同类房地产价格与20xx年12月相比，约下降了10％。
　　4.房地产状况调整
　　（1）区位状况调整：实例B、C虽处市中心，但因其不临主要街道，经营效益反而不如泰华商场。设泰华商场所在地的区位状况指数为100，通过列表（表略）得可比实例A为98，B为95，C为95.（2）实物状况调整：对泰华商场和三个可比实例之实物状况进行列表分析（表略），综合判断A、B、C个别因素指数分别为103、97、94（泰华商场的实物状况指数为100）。
　　4.估价对象价格测算根据以上各项修正，可列表计算如下：
　　比准价格＝（12750.1＋12686.6＋12260.3）/3＝12565.7（元/m2）
　　上表中可比实例所用成交价格均为首层价格，故判定泰华商场首层价格为12566元／m2.泰华商场共4层，首层价格为12566元／m2，根据当地商业用房楼层价格变化规律及顾客心理，可对泰华商场各层价格做出如下判断：首层12566元／m2；第二层12309元／m2；第三层11694元／m2；第四层11460元／m2.泰华商场总价格为：（12566＋12309＋11694＋11460）×2360＝113348440（元）
　　（七）估价结果确定：经采用市场法估价，泰华商场在估价时点的价格为：首层12566元／m2：第二层12309元／m2；第三层11694元／m2；第四层11460元／m2；总价113，348，440元，大写：人民币壹亿壹仟叁佰叁拾肆万捌仟肆佰肆拾元整。
　　[案例3－4]分析
　　本估价报告在进行交易情况修正时，概念不甚明确。由于估价目的是确定市场买卖价格，那么估价结论也就应该是公开市场价值，因此交易情况修正的方向是：将所有可比实例的价格修正为正常价格，也就是说：假设估价对象是在正常情况下成交。
　　报告中指出可比实例A获得土地的价格偏高，并未说明其成交价格是否也偏高，如果是这样，那么应将其成交价格修正为正常价格（乘以－个分子等于100、分母大于100的修正系数），而不应不加修正，因为如果不加修正，则估价结果会高于正常价格。
　　或者说本报告的估价人员认为估价对象的成交价应偏高，而这样认为的理由可能是因为估价对象的土地价格较高。但是，即使估价对象的土地获得价格较高，在评估估价对象公开市场价值时，也不应考虑这个因素。
　　同样，报告中指出可比实例B、C的土地获得市场行为不足，但也没有明确说明其成交价格是否偏低，只有当其成交价格偏低时，报告中对可比实例B、C所作的交易情况修正才是合理的。