房地产估价案例与分析精讲班第74讲讲义 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导
各种类型的房地产估价（娱乐房地产估价 工业房地产估价 农业房地产估价 特殊用途房地产估价）
一、大纲要求考试目的：
本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、娱乐、工业、农业、特殊目的等各种类型的房地产的估价的特点和影响因素的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：娱乐类型的房地产及其估价的特点、分别影响这类房地产的主要区位状况和主要实物状况，在这类房地产估价中如何选用估价方法。
熟悉：工业的房地产及其估价的特点、分别影响这一类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在这些类型的房地产估价中如何选用估价方法。
了解：农业、特殊类型房地产的估价。
要点说明：
5.娱乐房地产估价
娱乐房地产是一类特殊的房地产，其估价的个别性、独特性比较强，一般较难把握，娱乐房地产估价的注意事项需要通过案例来说明。
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.工业房地产估价
工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
（1）工业房地产及其估价的特点
1）涉及的行业多；
2）非标准厂房多，单价相差大；
3）要区分设备和建筑物的造价；
4）受腐蚀的可能性大。
（2）工业房地产估价的常用方法
1）市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例，特别是非标准厂房，更是不易在同一供需圈内找到符合条件的比较案例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。
但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售案例（特别是出租案例）通常较多，可以考虑采用市场法估价。
2）收益法如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。
3）成本法工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算，二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。
（3）影响工业房地产价值的主要区位状况
1）交通条件；
2）基础设施；
3）地理位置。
（4）影响工业房地产价值的主要实物状况
1）用地面积与形状；
2）地质和水文条件；
3）房地产用途。
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