房地产估价案例与分析精讲班第61讲讲义 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导
各种目的的房地产估价（房地产分割、合并估价 房地产纠纷估价 企业各种经济行为涉及的房地产估价 房地产拍卖保留价评估 房地产贷款项目评估）
一、大纲要求
考试目的：
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提与房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的掌握程度。
考试基本要求：
熟悉：房地产拍卖保留价评估。
了解：房地产分割、合并估价、房地产纠纷估价、企业各种经济行为涉及的房地产估价、房地产贷款项目评估的特点及内容。
要点说明：
房地产分割、合并估价
（1）房地产分割、合并估价的特点房地产分割、合并估价，除需遵循一般房地产估价的原则与方法外，还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、规模经济等的角度，分析估价对象在分割或合并前后的可能变化。
房地产分割估价实际上就是房地产合并估价的逆向操作，本节重点以房地产合并估价为例来说明房地产分割、合并估价的操作方法及要点。
（2）房地产合并相关法律规定房地产合并的必然结果就是相邻的两宗房地产中的一宗转让给另一宗的所有者，也就是说房地产合并是一种房地产转让行为，在关于房地产转让的法律规定中，以下几点要特别注意，其可能直接影响房地产合并：
1）房地产是否符合法定的转让条件。
2）待合并房地产的土地使用权取得方式。
3）待合并房地产的土地用途。
4）待合并房地产的土地使用权剩余年限。
（3）房地产合并估价方法要点
1）房地产合并前后价格的计算要客观、准确；
2）增值额的分配要准确、合理。
房地产纠纷估价
房地产纠纷估价是指对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
房地产纠纷估价可分为两大类，一类是针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷可称之为房地产价格（价值）类纠纷；另一类是针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。前一类纠纷的估价通常由法院、仲裁机构聘请房地产估价机构完成，后一类纠纷的估价则由专门的估价仲裁部门或组织（如估价专家委员会）出面对估价结果做出鉴定和裁决。
（1）房地产价格（价值）类纠纷及其特点
房地产纠纷是社会生活中普遍发生的纠纷之一，是指自然人之间、法人之间，或自然人与法人之间对标的物房地产权属、价格等方面的争议。当房地产纠纷涉及房地产的价格（或价值）的确定而需要聘请专业房地产估价机构进行估价时，这样的纠纷为房地产价格（价值）类纠纷。
房地产纠纷具有种类多、标的价值大、历史遗留问题多等特点，具体表现在以下几个方面：
1）房地产纠纷中的民事法律关系较复杂；
2）房地产纠纷争议标的价值一般较大；
3）房地产纠纷涉及面广；
4）房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。
（2）房地产估价结果纠纷及其特点
房地产估价结果纠纷是指当事人因对估价结果有不同看法而引致的纠纷。
房地产估价结果纠纷的特点是：
1）房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的，与一般的房地产纠纷而引发的房地产价格（价值）纠纷不同，房地产估价结果纠纷不是针对未确定的房地产价格（或价值），而是针对已经做出的房地产估价结论，并且这种结论必然是由专业的房地产估价机构做出的。
2）房地产估价结果纠纷的调处必须由专门的估价仲裁机构（或鉴定组织）进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷的其他当事人接受。
（3）房地产纠纷估价及其特点
1）除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。解决房地产估价服务纠纷进行估价结论检验时，一般应以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。
2）价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。
3）不能以当前房地产市场实际价格作为判断原估价结论是否真实、客观、合理的标准。
企业各种经济活动中房地产估价的类型
（1）类型
1）房地产权属发生转移企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，大都涉及到房地产权属的转移。
企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动，均涉及到房地产权属向新设立公司转移的行为；此外，企业的出售、兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移。
2）房地产权属不发生转移企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。
（2）估价假设前提在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据《规范》要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。
（3）估价方法的选用
1）房地产权属发生转移的估价房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。
破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。由于是出于迅速变现的需要，购买者的选择范围受到限制，其交易情况属非正常的公开市场交易，因此可能实现的市场价值较公平市价低很多，其估价结果可低于公开市场价值。
2）房地产权属不发生转移的估价这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此，估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件，结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法视具体情况一般可用市场法、成本法和收益法。
房地产贷款项目评估
房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。
房地产贷款项目评估特点：综合性、科学性、专业性、特殊性。
房地产贷款项目评估内容：主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分。
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