房地产估价案例与分析精讲班第51讲讲义 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导
3.管理费用
开发管理费包括管理组织房地产开发的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，取1～2项成本合计的2.0％，为242.64元／㎡. 5581.49×0.02＋6550.70×0.02＝111.63＋131.01＝242.64元／㎡上述1～3项合计为建筑面积12374.83元/㎡.
4.投资利息
投资利息为土地、建筑物建造和管理费用的资金成本，包括支付贷款的利息，以及基于机会成本的考虑，资本金要放弃可得的存款利息或获得其他收益的可能。
根据该项目的建筑和结构类型、建筑面积，按照20xx年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为3年，其中土地开发期为1年，工程施工期为2年。
由于本项目的特点，假设资金在开发期内均匀投入，目前人民银行公布的3～5年中长期贷款年利率为5.58％。
（5581.49＋111.63）×5.58％×（1／2＋2）＋（6550.70＋131.01）×5.58％×2／2＝5693.12×5.58％×（1／2＋2）＋6681.71×5.58％×2／2＝794.19＋372.84＝1167.03元／㎡则投资利息为1167.03元／㎡.上述1～4项合计为13541.86元／㎡，其中土地6487.31元／㎡，7054.55元／㎡.土地建筑物之间的比例为48％：52％
5.销售税费
销售费用包括广告宣传和销售代理费，确定为开发价值的1.5％，销售税金取开发总价值的5.5％，合计7％。
6.发展商投资利润
按照××市当前的市场状况，根据××市房地产评估技术标准（试行）的规定，应按照不同的年期，发展商利润率取不同的值。考虑到本项目开发年限较长在2.5年以上，属旅游业类别，但处在市商业中心的特殊地理位置，建设期风险也一般，故确定发展商的投资利润率为22.5％。
13541.86×22.5％＝3046.92元／㎡
7.重置价格的估价结果
重置价格为上述1～6项之和，设单位建筑面积重置价格为P，则P＝13541.86＋3046.92＋P×7％P＝16588.78÷（1－7％）＝17837.40元／㎡重置价格总价为：17837.4元／㎡×49977.62㎡＝89147.08万元
8.确定综合成新率
其中土地采用年期修正，按商业最高年限，不修正，建筑物计算折旧，按价值比综合确定。
估价对象于19xx年8月建成，至今经过年限已达xx年，但经过估价人员现场踏勘和工程人员介绍：基础、承重结构、墙、屋面、楼板，结构完好；饭店门窗、墙、地面、天棚等装修基本保持较新的状态；其他部分装修完好；设备主机运行良好，完全满足使用要求。且19xx年～20xx年饭店进行了全面的、不同程度的室内装修改造。经估价人员的经验判断，有效经过年限小于实际经过年限，同时根据估价对象土地与建筑物的比例、长寿命项目与设备、装修等项目的比例，及分类折旧计算，综合年限法与实际观察法，确定综合成新率为90％。
成新率计算表 表2－31
|
项备分类 |
价值构成比例 |
折旧率 |
其中 |
|
Ⅰ 土地 |
48％ |
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年期修正0 |
按xx年 |
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Ⅱ 建筑物 |
52％ |
100％ |
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0．202 |
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（1）土建 |
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53％ |
100％ |
0．125 |
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①结构 |
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30％ |
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完好 |
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②建筑装修 |
|
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70％ |
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新装修过 |
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（2）设备安装 |
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40％ |
0．2 |
维护较好 |
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（3）其他 |
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7％ |
|
0．8 |
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Ⅲ 综合折旧率 |
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0．105 |
符合经验判断 |
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Ⅳ 综合成新率 |
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|
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0．895 |
约90％ |
9.估价对象
现价值89147.08×90％＝80232.40万元
10.扣减应补缴的土地出让金
80232.40－7991.10＝72241.30万元
11.成本法的估价结果
采用成本法估价的估价对象在估价时点的客观合理价格取整为72241万元。
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