房地产估价案例与分析精讲班第50讲讲义 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导
（二）采用成本法估价整体价格
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用（包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利息、销售费用）、销售税金和房地产的社会平均开发利润。本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土地，所有先按出让土地的市场价值计算，然后扣除“相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。
1.土地成本根据
××市基准地价及土地开发等成本包括土地出让金、城市基础设施建设费、城市拆迁费、小区建设配套费及其他费用。
（1）土地出让金上述计算为7991.10万元，折合建筑面积1599元／㎡.
（2）城市基础设施建设费包括大市政、四源费等，测算后为折合建筑面积650元／㎡
（3）土地开发（征地拆迁费或城市拆迁）费包括拆迁、安置、补偿费，拆迁评估费、拆迁单位管理费等经测算按地面计算近19000元／㎡，折合3000元／㎡建筑面积。
（4）小区建设配套费××地区建设配套费为折合建筑面积250元／㎡.
（5）其他策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等，取上述土地成本的1.1－1.8％，约1.5％。
（1599＋650＋3000＋250）×1.5％＝5499×1.5％＝82.49元／㎡
（6）土地取得费成本合计土地取得成本合计为：建筑面积5581.49元／㎡.
2.建筑物建造成本
（1）建安工程费根据××市现行《建筑工程概算定额》及有关文件规定、××市有关招投标工程的中标价、参考××市同类饭店建筑技术经济指标，估价对象建筑物主体、附属、配套、室外工程的建筑、结构、高档装修、设备安装等的建安工程费的测算如下。
建安工程费的测算 表2-29
|
序号 |
项目名称 |
内容 |
单位造价(元／㎡) |
占总造价比例(％) |
|
1 |
土建工程 |
建筑、结构工程、内外装修工程 |
3280 |
53．8 |
|
Ⅰ |
建筑工程 |
墙体、屋面、门窗、外装等 |
950 |
15．6 |
|
Ⅱ |
结构工程 |
钢筋混凝土主体结构 |
980 |
16．1 |
|
Ⅲ |
内装修工程 |
标准层、客房、餐厅、大堂、宴会厅等 |
1350 |
22．1 |
|
2 |
给排水工程 |
热水、给水、排水、卫生洁具、软化水 |
500 |
8．2 |
|
3 |
消防系统 |
消防控制、防排烟、消火栓喷淋等 |
220 |
3．6 |
|
4 |
采暖、空调及燃气 |
接市政管线，集中供热、集中空调、燃气 |
540 |
8．9 |
|
5 |
强电工程 |
双路10KV，自备发电机500KW，变配电、防雷、照明 |
480 |
7．9 |
|
6 |
弱电工程 |
广播、电话、卫星公用天线、门禁巡更火灾报警、监控系统、宽带网、电报电传录像摄像系统、电脑管理无线寻呼系统等 |
830 |
13．5 |
|
7 |
电梯、自动梯 |
客梯2部、货梯4部、滚梯6部、观光梯3部 |
250 |
4．1 |
|
|
合计 |
|
6100 |
100 |
经测算前期工程及其他专业费等为450.70元／m2.建筑物建造成本合计为6550.70元／m2.上述l～2项合计为5581.49＋6550.70＝12132.19元／㎡.
。
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