房地产估价案例与分析精讲班第48讲讲义 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导
2．餐饮、康乐、商业等其他用房的收入
(1)餐饮自营部分
估价对象中共有餐厅六个，共可容纳700多人同时就餐，加宴会厅等约容纳1200人。概况如表2－25：
餐饮部分概况 表2－25
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序号 |
名称 |
位置 |
面积(㎡) |
规模(就餐人数) |
|
1 |
××食苑 |
地下一层 |
1023 |
150人 |
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2 |
××厅 |
饭店二层 |
720 |
100人(3个包间) |
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3 |
××轩 |
饭店二层 |
|
150人(散座80人，包间7个) |
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4 |
多功能宴会厅 |
饭店二层 |
1056 |
可容纳100－400人 |
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5 |
鱼翅捞饭 |
饭店三层 |
180 |
90人(7个包间) |
|
6 |
××西餐厅 |
饭店三层 |
753 |
120人 |
|
7 |
××馆 |
饭店三层 |
380 |
110人 |
|
8 |
广场吧 |
饭店三层 |
2500 |
可容纳300－400人 |
|
|
小计 |
|
6612 |
1200人 |
康乐中心等自营用房概况 表2－26
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序号 |
名称 |
位置 |
用途 |
规模(㎡) |
|
1 |
康乐中心 |
五层 |
游泳池、网球场、健身房、美容美发、棋牌室 |
l653 |
|
2 |
会议厅 |
三层 |
共6个，可容纳9～70人各种会议 |
700 |
|
3 |
商品部 |
一层 |
工艺、纪念及日用品 |
100 |
|
小计 |
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2453 |
康乐中心价目 表2-27
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序号 |
项目 |
规模 |
价目 |
|
1 |
游泳／健身 |
25m／100㎡ |
住店客人免费 |
|
2 |
桌球 |
4台 |
95元／小时 |
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3 |
游戏室 |
3间 |
125元／小时 |
|
4 |
KTV包房 |
3间 |
150～300／小时 |
|
5 |
网球场 |
800㎡ |
70～90元／小时 |
|
6 |
桑拿 |
2间 |
50元／小时 |
|
7 |
按摩 |
100㎡ |
120～200元／小时 |
|
8 |
美容美发 |
100㎡ |
50～600／人次 |
|
9 |
会议厅 |
45～200㎡ |
500～2000元／半天 |
估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的10％左右，确定其年总收益为：900．00万元。
（3）出租部分
出租部分用房情况 表2－28
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序号 |
名称 |
位置 |
用途 |
出租规模(㎡) |
|
l |
桑拿中心 |
Bl |
洗浴、桑拿 |
195 |
|
2 |
××夜总会 |
B1 |
卡拉OK |
860 |
|
3 |
保龄球馆 |
Bl |
8道 |
726 |
|
4 |
××旅行社 |
一层 |
代办票务 |
20 |
|
5 |
××制衣 |
一层 |
服装店 |
440 |
|
6 |
××夜总会 |
二层 |
卡拉OK、跳舞 |
980 |
|
7 |
××斋 |
三层 |
古董、玉器服装、日常用品、旅游商品等 |
225 |
|
8 |
××行 |
三层 |
首饰 |
130 |
|
小计 |
|
|
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3576 |
根据有关租赁合同，均为短期租赁合同，平均使用面积日租金地下一层13－16元，一层20～25元，二层18～22元，三层为15～18元，租约期3～5年，租约期内年总租金约为950万元，折合可出租面积平均日租金9．?元，有效日租金7．3元。该总租金已为有效毛租金收入，已包含使用面积与可出租面积的比例0．82，考虑平均出租率、租金损失、装修免租期损失等约为92％，有效毛收入率为75％。
这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年950．00万元。
(4)停车场
××饭店有地上、地下两个停车场。其中，地下车库建筑面积为2368㎡，有88个车位；地上车库建筑面积为1261㎡，有24个车位。若按小时计费，5元／小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90％，平日50％，平均66％。则停车场总收益为：
5×12×365×(88＋24)×66％＝161．88万元≈162．00万元
(5)地上地下共有附属及设备
用房5863．34㎡，是属于应由估价对象的收益性商业用房分摊的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。总附属及设备用房占总建 筑面积的比例为11．73％，属正常比例。
(6)餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计
餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计为5801．88万元。
4160．00＋900．00＋950．00＋162．00＝6172．00万元
。
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