房地产估价案例与分析精讲班第43讲讲义

　　2.开发成本
　　（1）建筑物建筑安装工程费估价对象建筑物包括俱乐部综合楼及网球室。其中，俱乐部综合楼为3层框架结构综合楼，建筑面积为4200㎡；网球室为全钢网结构，建筑面积为4600㎡.评估人员根据委托人提供的施工合同及预决算书，综合考虑社会平均水平，取俱乐部综合楼建筑安装工程费单价为900元／㎡，网球室建筑安装工程费单价为800元／㎡.则估价对象建筑物建筑安装工程费为（900×4200＋800×4600）×10－4＝746.00（万元）
　　（2）城市建设配套费等费用123.2元／m2配套费用＝8800㎡×123.2元／㎡×10－4＝108.42万元开发成本合计：854.42万元
　　3.管理费用：取开发成本的4％854.42×4％＝34.18（万元）
　　4.投资利息：利率取国家1年期贷款利率5.85％，开发期取1年，计息期取开发期的一半。
　　（854.42＋34.18）×5.85％×1×1／2＝25.99（万元）
　　5.开发利润：利润率取××市房地产开发平均利润率12％（854.42＋34.18＋25.99）×12％＝109.75（万元）
　　注：估价对象土地使用权价格是通过市场比较法测算而得，即其价格为市场现值，故上述测算过程中未计算土地使用权价格的管理费用、投资利息、开发利润。
　　6.估价对象房地产（完全产权）积算价格为958.20＋854.42＋34.18＋25.99＋109.75＝1982.54（万元）
　　7.估价对象房地产租赁权积算价格为1982.54×［1－1／（1＋8.25％）28.5]/［1－l／（1＋8.25％）50－2.5]＝1817.60（万元）
　　七、估价结论及确定之理由
　　经以上计算，估价对象房地产租赁权的收益价格为2006.70万元，积算价格为1817.60万元。估价人员考虑到估价对象自身的特点以及本次评估目的，确定收益价格取权重系数为50％，积算价格取权重系数为50％，则估价对象房地产价格为：2006.70×50％＋1817.60×50％＝1912.15（万元）
　　附件
　　1.权属证明复印件（房屋、土地）
　　2.估价对象地理位置示意图3.估价人员现场拍摄的照片（部分）
　　4.估价机构资质证书及营业执照复印件
　　5.估价人员资格证书复印件[案例2－3]分析该报告是为××网球俱乐部房地产尚剩28.5年租赁权提供公开市场价值的评估报告。
　　1.该报告根据为××网球俱乐部房地产尚剩28.5年租赁权提供公开市场价值的目的，遵循房地产估价原理、原则，依据网球俱乐部房地产有收益等特点，选择收益法、成本法作为其基本估价方法，成本法评估28.5午租赁权的市场价格时采用年限修正法，技术思路清晰、正确。
　　2.该报告符合房地产估价的总体要求，全面、公正、客观、准确地记述了估价过程、结论。具体说，
　　（1）报告完整地反映了估价所涉及的事实（包括估价对象、可比实例的实物、权属、用途、市场状况、周围区域环境等事实）、推理过程、结论，正文内容完整，附件资料齐全、配套，估价结果能够被报告使用者理解、接受。
　　（2）报告站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行了客观介绍，结论有依据。
　　（3）语言清楚、准确，对难以确定的事实在假设、使用限制条件中作了较充分说明。
　　（4）文字简洁、概括性较强。
　　3.该报告的格式、组成内容符合《房地产估价规范》（GBl752031－1999）规定：
　　（1）封面，简洁、内容完整。封面包括了标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价人员、估价作业日期、估价报告编号7项内容。
　　（2）目录，按先后次序列出了报告6大部分的名称及其对应页码。
　　（3）致委托人函，有标题、致函对象、致函正文、致函落款、致函日期。致函落款不仅有估价机构全称，而且有法定代表人签名。内容完整。
　　（4）估价师声明，规范、明确。能给估价报告使用者、委托人产生“估价师估价确实是客观、公正的，是站在中立立场上估价的”的印象。
　　（5）在估价的假设和限制条件中，指出了无法调查确认的资料、数据，阐述了估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，对“无法调查确认的资料、数据”、“未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响”所作出的估价假设进行了详细的陈述，对估价报告使用限制条件作出了详细的陈述。
　　（6）估价结果报告，简明扼要。包括了标题、委托人～估价报告应用的有效期等14个内容。内容完整。
　　（7）估价技术报告，介绍了估价对象的区位、实物、权益状况，分析了影响估价对象的区域、市场等多种因素，阐述了估价的技术思路及收益法、成本法评估的理由，详细陈述了估价测算过程及收益法、成本法评估所用参数选取的理由，陈述了估价结果及其确定的理由。内容较具体、理由较充分。
　　（8）附件，包括了权属证件复印件，估价对象地理位置、四周及环境示意图，建筑物外观、内部状况照片，估价机构、估价人员资质证明等。附件资料齐全。
　　3.房地产一定年限租赁权价值的评估，实质是房地产一定年限内使用权价值的评估。该报告通过对估价对象在28.5年使用期内的公开市场价值评估，实现租赁权价值的评估，抓住了租赁权价值评估的实质。该报告符合《房地产估价规范》关于房地产租赁价格评估的要求：从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价格标准，具体方法可采用市场比较法、收益法、成本法。
　　不足之处：
　　1.用市场比较法评估土地使用权价值时，区位状况修正、实物状况修正中，因素分析、比较，过于简单。
　　2.成本法中，应该对专业费、前期费、市政基础设施建设配套费等规费取费及开发周期确定的依据、标准，予以说明。否则难免报告欠严谨。