物业管理辅导：融资决策 物业管理实务 - 物业管理师考试辅导
融资就是资金融通，资金筹措方案的制定是融资决策的主要内容。资金筹措不仅为投资者筹集到必要的资金，而且直接关系到投资效益的好坏，影响投资活动的正常进行。因而，对物业投资者来说，无论在什么条件下，融资决策都是整个投资决策研究中的重要内容。物业投资项目的融资决策取决于许多因素，如公司的自有资金状况、项目的投资规模、项目的进度安排以及资金来源状况等。鉴于抵押贷款将成为物业投资资金来源的重要渠道。所以，要研究抵押贷款的融资决策问题。
(一)融资杠杆来源： 融资杠杆是指项目贷款对投资收益率的影响，也就是使用贷款与不使用贷款在投资收益率上的差异。一般来讲，这种杠杆效应有两种状态。一种是正的杠杆效益，即项目投资使用贷款将产生有利的影响。也即使用贷款的收益率将大于不使用贷款的收益率；另一种是负的杠杆效益，即项目投资使用贷款将产生不利的影响，即使用贷款的收益率小于不使用贷款的收益率。
其收益率的公式如下：
投资收益率=税前收益投资总额考试就到
www.jianzhu51.com 若项目投资为公司自有资金，此时的收益率即为自有资金投资收益率。
在进行融资决策时，可用上式考察各种情况下的投资收益率。当项目面临若干可能状态而且能判定各种状态的发生概率及其相应投资收益率时，便可由期望值算式来求投资收益期望值。
例4：某物业投资2 500万元，A方案全部由公司自有资金投资；B方案，全部投资的70%(1,750万元)靠抵押贷款解决，贷款利率6%，贷款年限xx年，要求在xx年内按年等额偿还，假设该项目经营将面临三种效益状态，各状态的发生概率及每年的经营收益如表所示，试据此进行该项目的投资收益率分析及融资方案决策。其中B方案年度还贷债务本息由下式计算
由此可求得：
A方案投资收益率期望值为：
B方案投资收益率期望值为：
由上述分析计算可看出，若该项目采用70%的借贷款，用于投资，每年公司的自有资金投资收益率将从1170%提高到1866%。这就是融资杠杆的正效应。当然，融资杠杆的作用并不完全是正的效应。当融资成本过高，融资方案不当，过度的负债，有时会直接影响投资效益，有时甚至带来极大的风险。如上例，当投资贷款利率提高到10%，就会产生负的杠杆效益；而当抵押贷款利率超过16%，该项目就将出现负的投资收益率期望值，有可能发生亏损。因此，房地产项目投资的融资决策，应十分重视融资成本分析，研究融资杠杆效应。来源：
www.jianzhu51.com来源：
(二)融资成本 融资成本是指资金融通所带来的附加成本。它由资金筹集中各种债务支出及附加费用支出构成。鉴于融资成本在物业投资融资决策中的重要意义，有必要专门讨论融资成本的归集、计算与成本效益的评价方法。
融资成本取决于融资方案，筹资方法不同，筹资条件(利率，期限及其他附加条件)不同，还贷方式不同，融资成本的构成、列支范围及计算方法均不相同。因而，融资成本的计算分析很复杂，这里仅介绍贷款的成本构成与计算分析。
国内贷款和国际贷款成本构成不一样，国内贷款在同一国度进行，政策透明度较高，借贷双方又易于了解，加上我国银行贷款成本以利息为主。费用较少且易于计算。而国际贷款的利息与费用并重，许多规定不安全相同。因而有必要分别研究国际与国内贷款的成本构成问题。
1国际贷款的成本
国际贷款包括外国政府贷款、国际金融组织和国际商业银行贷款。我们主要介绍国际商业银行的贷款成本。
国际商业银行贷款成本由利息和费用两部份组成。利息是举债人因使用了债权人的贷款而支付给债务人的报酬，费用是举债人因办理贷款而支付给银行的代价，以及因办理贷款而所需费用。
(1)利息
利息的大小取决于利率、贷款额和贷款期限。其中利率是一定时期的利息额与贷款额之比，分年利率、月利率、日利率数种。通常用几厘几毫来表示。其中年利率用本金的百分之几来表示，称为年息几厘几毫。如年息8厘，表示100元本金，年利息8元，月息用本金的千分之几表示，称为月息几厘几毫，如月息3厘2毫，即1 000元本金，每月利息3元2角；日息则按本金的万分之几表示，称日息几厘几毫，如日息1厘3毫，表示本金10 000元，每天利息1元3角。在有些情况下，采用浮动利率。一般来讲，浮动利率每半年浮动一次，以用款日或下一次付息日的前两个营业日那一天伦敦时间上午11点的报价为准。实际贷款时，各国的利率又有差异，如
德国马克贷款：按德国国内优惠放款利率加一定的附加利率计算；
瑞士法郎贷款：按瑞士国内债券发行利率加1.5%～1.75%的附加利率计算。来源：
www.jianzhu51.com 日元贷款：按固定利率计算。据日本中央银行公布的贴现率水平确定。
(2)费用
在国际商业银行中，借方为取得贷款需支出的主要费用有如下几种：
①管理费相当于手续费，一般按贷款额的0.1%～0.5%收费。按支付时间划分为签订贷款时支付和每次支用贷款时按支用额支付。
②代理费
代理行在联系借款业务时发生的电报、电话、电传费及管理费等，一般按协议金额由借方支付。③杂费牵头银行为了与借款人联系、协商而发生的交通费、律师费、办公等费用，一般按帐单实报，由借方支付。④承担在贷款协议签字生效后，若借款人未按协议的规定时间取款，借款人应向贷款人交付承担费作为补偿，承担费按应用而未用款额的0125%～0250%计算，每三个月或半年支付一次。有些贷款单位要求借款人支付过户费、安排费、违约准备金及佣金等。还有赔偿金、罚款、滞纳金等等。
2国内贷款的成本
我国国内成本以利息为主，借了借款人为办理贷款而花费的交通费、办公费之外，一般不再向借款人摊提其他费用。
国内贷款利息带有很强的计划性、目的性。如对于国营企业生产经营正常进行所需的定额流动资金贷款，就规定较低利率。而对于临时性周转的非定额流动资金贷款则规定较高的利率等等，这些都是市场经济的表现形式。
目前，计入贷款成本的国内贷款费用还只有承担费，这是银行为了防止借方毁约带来经济损失，要求借方按贷款余额的03%～05%交纳的一笔费用。此外，在进行融资效益分析时，还可把双方协议规定的违约金、滞纳金、罚款、赔偿金作为贷款支付费用来考虑。据统计资料表明，我国银行贷款的每百元发放费用已由19xx年的148元提高到4元左右，且仍有上升趋势，相信随着国家金融体制改革的深化，银行服务费用将逐渐构成贷款成本因素。
3贷款成本计算
(1)利息计算
贷款利息除了单利、复利等通常的计算方法以外，还有大陆计息法、英国计息法、欧洲货币计算法等方法，现简单介绍如下：
①单利计算法
不论期限长短，每期均按贷款的原始本金计息的方法。
P为贷款额；
i为贷款利率；
n为贷款期限。
②复利计息法
即本利和计息法，上期利息并入下期本金，下期按上期期末的本利和一并计息的方法。
③大陆计息法
国际上贷款利息的计息方法之一。在德国、法国、意大利、北欧等许多国家流行。它视每个月30天，如一笔从7月1日到9月5日的短期贷款，把7月、8月都当为30天，因而计息天数为65天。
④英国计息法
它以365天为基础天数，用基础天数为生息天数。以365天(闰年改为366天)为生息天数。如果一笔贷款跨过两年，其中为一闰年，则要分别计算两年的生息天数与利息。
⑤欧洲货币计算法
以欧洲货币结算的银行，银行贷款、有价证券买卖、存放款业务等，均用欧洲货币计算法。这种方法以360天为基础天数(计息天数)，以365天(逢闰年改为366天)为生息天数计息。美国、香港等均采用欧洲货币计息法。
(2)贷款费用计算
一般贷款费用主要有：
①管理费=(01%～05%)×贷款额
②佣金=(1%～2%)×贷款额
③承担费=(0125%～025%)×贷款应用未用额×承担天数360
不同的计息、计费办法，对贷款的融资成本有一定影响，例如英国计息法逢闰年时，就可能有一天利息差额。而欧洲计息法以360天为计息天数，日历天数(365或366天)为生息天数，就提高了贷款成本。
如当年生息率为10%时，欧洲计息法平年(365天)与闰年(366天)的实际计息利率分别为：
例5：设本金为P=10 000美元，利率为i=10%，贷款期为一年，试按各种计息法计算一年后的贷款成本(利息)
解：①英国计息法
②欧洲货币计息法
若逢闰年
(三)融资风险 融资风险是由资金的风险价值构成的。它定义为实际损益值偏离期望值的程度(标准偏差及变异系数)。用投资收益率偏离其期望值程度的标准偏差及其变异系数来衡量融资风险的大小，其计算式如下：
例6：试分析计算例4中A、B两种投资方案的风险程度。
解：由例4可得
(1)A：E(R)=117%
由上述计算分析可看出，该物业的投资方案，若采用70%贷款，其投资收益率可由117%提高到1866%，同时其风险程度也由原来的1676%提高到5587%，单位投资收益率的风险则由原来的1432%提高到2994%，由此可见，在融资决策中，效益与风险共存的，在制定投资方案时，应权衡利弊、全面分析，作出正确决策。
(四)融资经济效益
融资经济效益是指在一定时间内，所筹措的资金给融资者带来经济上的效益。是融通资金所创造的价值扣除融资本息及其他成本后所得的纯收益。即融资的正杠杆效益。
融资是为了经营，只有在偿还本息后可以获得一定价值增值，融资者才会去筹措这笔资金。而且只有从其价值增值中扣除了需偿还的债务本息及筹资成本后有余下的部份，对筹资者才有实际经济意义。因而，融资经济效益正是指的这部份纯收益。
由于资金的融通一般是在项目投资前或投资过程中发生的事先行为，因而，融资经济效益分析是筹资方案的财务分析，是整个项目投资可行性研究的重要部份。
这里简单介绍几种专用于融资经济效益分析的方法。
1规模效益分析法
资金筹措达到一定程度，可以形成经济规模。这时的效益称为规模效益。规模效益分析法通过预期融资利润率与筹资成本率的比较，来反映这种规模效益。
预期融资利润率=预期税后利润÷融资额×100%
筹资成本率=筹资成本额÷融资额×100%
显然，预期融资利润小于筹资成本率，说明筹资额尚未达到一定量，不能形成规模经济，筹资方案不可取。
2成本效益分析法
成本效益是指投资方案的净现金收益额与净现金负债额之比，只有比值大于1，即项目的净现金收益大于净现金负债额，投资方案才是可取的，其算式如下：
成本效益指数=净现金收益额÷净现金负债额
式中：净现金收益额是由融资而带来的预期现金收益的增加额。即由融资决策带来的纯收益。它可用下式计算：
净现金收益额=预期收入增加额-筹资成本增加额考试就到
www.jianzhu51.com 净现金负债量是指因融资决策而新增的负债量。
3返本法
返本法是利用举债回收期指标，比较不同筹资方案负债回收期的长短来选取回收期最短的筹资方案为最佳方案。
返本法是以债务发生后每年预期净现金收益折现的累计代数和等于或大于债务总额的那一年为负债回收期。
。
物业管理辅导：融资决策这篇文章由www.jianzhu51.com收集整理。
