土地估价师考试：土地估价机构风险与防范

　　随着我国土地市场的建立和快速发展，以土地价格评估、土地登记代理和土地咨询为主要服务内容的土地中介机构获得了长足的发展。然而随着土地市场的不断规范，市场竞争越来越激烈，对土地中介机构的要求也越来越高，中介机构承担的责任也就越来越大。由于市场不确定因素的存在，中介机构在提高专业化服务的同时，也面临着各种各样的风险，因此对风险的防范不容忽视。

　　土地中介机构的风险各种各样，有社会的、政策的，也有企业内部的，有法律方面的，也有技术层面的，有可控的，也有不可控的风险。有的风险是系统性的，有的风险却是非系统性的。系统风险是土地中介机构和从业人员所处的社会、政治、经济与市场环境所决定的。非系统风险是由机构本身业务运作或从业人员自身造成的。本文对土地估价机构如何防范上述风险提出一些建议，供有关人士参考|www.jianzhu51.com|。　　

　　一、政策、制度变迁风险的防范

　　目前我国的土地中介普遍处在初始发展阶段，土地中介领域的法律、法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。国家和主管部门会随着市场发展而不断调整或制定新的相关政策、法律法规。这种不断调整和出台的新政策必然使土地估价机构在一段较长的时间处在一个不确定的环境中，这种不确定就是土地估价机构面临的政策、法律风险，由于行业管理体制的变革，行业政策的变化及相关领域的政策变化(如土地开发政策、金融贷款政策)等所带来的行业整体风险。这种风险一般是全行业性的，但不同的机构所采取的应对措施不同、对其变化的敏感性程度不同，导致机构间抵御风险的能力存在着差异。

　　为了把握或应对各种可能的政策不确定性，除了低头做事，还应抬头看路。抬头看路就是把握和洞悉行业发展规律、各发展阶段特点和存在问题，才能有效地预测国家政策的变化，从而做好相应对策，化被动应付为主动顺应，化风险为机遇。

　　二、社会诚信风险的防范　　

　　社会诚信不仅是一种理念，也是一种规则、体制、载体、资本，甚至是一种生产力。土地估价属于信用经济成分。土地估价所面对的客体是特殊形态的商品——土地，其独特的商品特性以及形态决定了服务的复杂性，时间长、专业性强、金额大，一般客户非常慎重。从业者不仅必须具备良好的专业素质，诚信也是必备条件。但在当前市场经济发展的“初级阶段”，诚信的力量还很孱弱，土地估价机构用不正当手段揽活，受利益驱动作不实估价报告等违规行为还大量存在。来

　　然而，我们必须清醒地看到诚信建设是一项系统工程，需要政府、行业组织、企业及执(从)业人员几方面来共同构建，而不单单靠政府和行业组织来推动。传统意义上的诚信是一种建立在人与人相互信任基础上的道德要求，现代意义上的诚信则必须上升为建立在规则与契约基础上的道德与法律的义务，成为人们自觉遵守的准则。其中，健全的信用规则、有效的司法保障、畅达的信息传递、科学的信用管理、良好的道德规范，是土地估价机构诚信体制建立的五个基本环节。在这些环节建设中还必须把握如下一些原则：　　

　　1．坚持职业操守，力求估价报告客观、公正。

　　诚信经营的最大体现是要排除外界各种干扰，按照土地市场规律和估价对象自身的客观情况进行独立的分析判断。同时通过内部规章制度和操作流程贯彻落实，公司董事会以决议的形式要求公司经营者规避防范经营风险、合法经营、诚信经营，要明确规定对于风险较大、评估价格严重偏离正常范围的业务，可以拒绝承接。对于风险较大的评估报告，估价师有权拒绝签字，单位拒绝签发。来源：　

　　2．学会放弃、勇于放弃，坚持诚信，防范风险，确保品牌。

　　评估机构在执业过程中，经常会遇到一些客户甚至是业务较大的客户，提出这样或那样的关于评估价格的不合理要求，评估人员要学会放弃。放弃的不过是一单不应该做的业务，放弃了不该承担的高风险，同时，却保留了诚信，获得了更多客户的认可和尊重，确保了逐步形成的估价品牌知名度不断增大|www.jianzhu51.com|。　　

　　3．一诺千金，信守合同并全面认真履行。

　　诚信经营就要做到一诺千金，不但遵守书面签定的合同，也要遵守口头约定的事项。不但要在签订合同之前努力表现、认真服务，合同签定后同样一如既往；不但要在收费之前认真履行，收费之后同样认真履行。不但全面履行合同约定，对合同之外客户提出的合理要求同样要尽自己所能给予满足。不但要出具合格的估价报告，还要做好说明、解释工作，使客户能够读懂估价报告，并学会如何使用估价报告。全面认真履行合同，尽最大努力满足客户的合理要求。　　

　　4．建立信用保障体系，加大对失信行为的惩罚力度。

　　首要的是建立信用保障体系，强化诚信观念。从惩罚的角度，大幅度提高失信的社会成本和经济成本，以此来为社会经济活动建立一道保护墙，使失信、背信、无信和骗信行为失去活动空间和立足之地，使诚实守信的机构人员能够获得褒扬，不诚实守信的机构和人员受到惩戒|www.jianzhu51.com|。　　

　　三、业务风险的防范

　　估价机构在承揽业务、执行业务过程中所形成的风险，如与委托方接触过程中资料获取与保密、双方权利义务的不合理或不严密等，可能会引起纠纷风险、责任风险等。这种风险与公司业务量和业务素质有关，业务量越大，风险越大，业务素质越高，风险越小。在估价机构内部，风险在机构与估价师之间的传递主要是由于内部管理和风险控制环节不完善而导致的。从风险的防范来说，建立完善的项目承接、资料调查、估价报告编写、价格与报告审核等流程，并上下监控，可以很好地防止风险在估价机构内部传递，从而降低业务风险的影响。　　

　　在估价机构内部还有两种业务损失风险，一种为“黑单”风险，一种为“跑单”风险。“黑单”是指估价机构经营人员自己私下处理客户的估价业务，自己从中提佣，未将应得的费用交给单位。“跑单”是指经营人员得到有关信息后，避开估价单位与业主联系，估价单位在信息收集与服务方面做了很多工作，结果单子“跑”了。

　　估价机构在“黑单、跑单”风险防范上，应把握住几个原则：一是信息公开化，客户的相关信息公开化，使得公司所有管理人员与经营人员了解客户的相关状况；二是业务操作公开化，经营人员联系的客户要做到信息透明公开；三是严格管理制度、奖惩制度，一旦出现“黑单、跑单”，处罚决不手软。

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