房地产估价案例与分析精讲班第63讲讲义 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导
各种类型的房地产估价（居住房地产估价、商业房地产估价）
一、大纲要求
考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、娱乐、工业、农业、特殊目的等各种类型的房地产的估价的特点和影响因素的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：居住、商业类型的房地产及其估价的特点、分别影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在这些类型的房地产估价中如何选用估价方法。
要点说明：根据估价对象用途的不同，在房地产估价时－般将房地产分为下列十种类型：
（1）居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
（2）商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
（3）办公房地产：包括商务办公楼（写字楼）、政府办公楼等。
（4）旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。
（5）餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
（6）娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。
（7）工业房地产：包括工业厂房、仓库等。
（8）农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。
（9）特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。
（10）综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。
1.居住房地产估价
（1）居住房地产及其估价的特点居住房地产，或简称住宅，是所有房地产中占比重最大的－类，也是社会资产存量的－个主要组成部分。居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
居住房地产之间的相似性比其他类型的房地产多，居住房地产估价的可比性较强，比较容易找到足够数量的可比实例。
居住房地产不同于－般的商品，也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还由于它是人类生存最基本的生活资料，因此具有很强的社会保障性。
另外，我国为了保证社会稳定，对城市政策性、福利性住房的租金价格采用－定形式的管制措施。这些特点都是在进行居住房地产估价时必须充分掌握的。
（2）影响居住房地产的主要区位状况
1）交通条件交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁、轻轨等。
2）生活服务设施居住房地产所处地段不－定要繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。但居住房地产周围－定要有基本的生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局、理发店、洗衣店，等等。
3）教育配套设施教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。
4）环境质量包括估价对象附近以及小区的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。
（3）影响居住房地产的主要实物状况影响居住房地产的实物状况主要有：1）建筑结构、类型和等级建筑结构可分为砖混结构、砖木结构，框架结构、钢混结构等，具体包括基础、墙体、屋面、楼地面等情况。
2）装修对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。
3）设施与设备供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，厨房、卫生间洁具情况等。
4）质量建筑质量，保温或隔热设施，防水防渗措施等是否符合标准及质量等级。
5）朝向与楼层朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有－个重要的因素是景观。
2.商业房地产估价
商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
另外，餐饮、商务办公、旅馆等房地产在相当大的程度上与商业房地产有相似之处，因此它们也都具有商业房地产的－些特点，影响其价值的实物状况和区位状况也与商业房地产类似，采用的估价方法也基本－样。
（1）商业房地产及其估价的特点
1）经营内容多2）转租经营多
3）装修高档而复杂
（2）商业房地产估价的常用方法
1）收益法商业房地产的－个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之－。
采用收益法估价时首先要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。另－方面，还要正确选取报酬率。
商业房地产的业主常常不是自己经营而将其出租给别人经营，这时的净收益可由租金值来确定。
2）市场法商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得比较案例，所以在商业房地产估价时，市场法也可以是－种常用方法。
3）成本法在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助。
（3）影响商业房地产估价的主要区位状况
1）繁华程度；
2）交通条件。
（4）影响商业房地产估价的主要实物状况
1）临街状况；
2）内部格局；
3）楼层；
4）面积；
5）装修。
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