房地产估价案例与分析精讲班第20讲讲义

　　一、大纲要求：
　　考试目的：测试应考人员对成本法的基本原理、具体运用的掌握程度。
　　考试基本要求：
　　掌握：重新购建价格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折旧的概念、原因和求取方法。
　　熟悉：成本法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，房地产价格构成及各构成部分的测算，成本法的基本公式。
　　了解：商品住宅和经济适用住房价格构成、农地征收和城市房屋拆迁费用、房屋折旧和房屋完损等级评定的有关规定。
　　要点说明：（略）
　　二、内容讲解：
　　5.5.2.2　市场提取法
　　市场提取法（market extractionmethod）是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。在假设建筑物残值率为零的情况下，该方法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：
　　（1）大量搜集交易实例。
　　（2）从交易实例中选取三个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例。
　　（3）对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等有关换算、修正和调整。
　　（4）求取可比实例在其成交日期时的土地价值，将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值。
　　（5）求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，将该建筑物重新购建价格减去建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。
　　（6）将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率。如果可比实例的经过年数与估价对象的经过年数相近，求出的各可比实例折旧率的范围较窄，则可将可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率。
　　如果各可比实例的经过年数、区位、维修养护程度等之间有差异，求出的各可比实例折旧率的范围较宽，则应将每个可比实例的折旧率除以其经过年数转换为年折旧率，然后将年折旧率的范围调整为适合估价对象的年折旧率。
　　（7）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或者乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价对象建筑物的折旧。
　　利用市场提取法求出的年折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。
　　5.5.2.3　分解法
　　分解法（breakdownmethod）是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。
　　分解法认为各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。该方法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧。这是将物质折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。②求取功能折旧。这是将功能折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。③求取经济折旧。这是将经济折旧分为不同情况，分别采用适当的方法求取折旧后相加。④求取建筑物的折旧总额。这是将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。
　　（1）物质折旧的求取方法物质折旧的求取过程和方法如下；
　　1）将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即修复所必需的费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值反之，是不可修复的。
　　2）对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。
　　3）对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至可能更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的，例如，基础、墙体、屋顶、门窗、管网、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。
　　短寿命项目分别根据各自的重新购建价格（通常为市场价格、运输费、安装费等之和）、寿命、经过年数或剩余使用寿命，采用年限法计算折旧额。
　　长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。
　　4）将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。