房地产估价考试《案例分析》解题思路 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导
1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线？
路线的三个方面①价格内涵，由目的确定 ②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价要求事项的关系？
①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）
②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。
d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）
④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。
⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程：
①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先说清楚）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。
二、房地产估价方法
1、各方法之间的关系
①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。
②各方法在实质上是一致的，都潜冉戏ǖ谋湫蜳34
③各方法相互引用P54
2、比较项目 比较法 成本法 收益法 假设开发法价值角度 买方、卖方 卖方 买方 卖方 卖方价值转换 价格—价格 部分价—整体价 年收益—价格 整体价—部分价价值类型 比准价格 积算价格 收益价格 剩余价格价值方向 过去—现在 过去—现在 将来—现在 将来—现在
3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？
4、估价方法的选用《规范 》
三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。
1、合法原则：A、合法产权： 占用、使用、收益、处分四方面。
B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。
C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权
2、替代原则
（1）替代性（可比实例必须具有替代性）
（2）客观性（成本、收益等必须客观）
3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。
不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。
（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。
（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者相比
4、估价时点原则《原理》
5、公平原则
四、估价目的（核心）
1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）
2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）
3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）
4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；
5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；
6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。
7、目的影响技术路线。
五、房地产价值形成及分配规律
1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；
2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）
3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）
4、带租约的房地产转让价格；
5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）
6、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。
7、扣除房地产以外资产的贡献；
8、房地的匹配问题。
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