房地产估价案例与分析精讲班第46讲讲义

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房地产估价案例与分析精讲班第46讲讲义 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导

　　估价技术报告
　　一、实物状况分析
　　实物状况包括估价对象的位置、建筑面积、土地使用权面积、土地等级、用途、土地形状、土地使用年限和剩余年限、建筑物的结构类型、功能、层数、容积率、车位、结构、建成年月、设备、装修及维护保养状况等，具体分析如下：坐落：××市××区××大街10号整体房地产房屋建筑面积：49977.62㎡，具有所有权；土地使用面积：8048.23㎡，划拨土地使用权；土地等级：商业二级土地使用权年限：未限定，按法定最高xx年计算；土地形状：长方形，东西长113.79m，南北宽80m；法定用途：旅游业；功能：自营客房、餐饮、康乐中心、会议室、车库等，出租商店、娱乐等；层数：11层，地上9层，地下2层；容积率：6.21，地上4.95；车位：112个，地上24个、地下88个；建筑结构类型：钢筋混凝土框架剪力墙结构；建成年月：19xx年；装修档次：五星级酒店，高档精装修（详表略）；设备设施：烟感报警系统、自动消防喷淋系统、约克中央空调系统、新风系统、中央监控系统、集中供暖系统，同时酒店配有观光电梯、滚梯、客用电梯及货梯共15部；外观：外立面巾白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖；维修保养良好，为完好房；3层中央有中庭花园。
　　二、区位状况分析（略）
　　三、市场背景分析
　　1.××市房地产情况
　　××市是世界著名的文化古都，全国政治、文化、经济、科学技术以及国际交往的中心，又由于即将举办的2008××市奥运，对海内外房地产投资极具吸引力。近年来××市的经济发展迅速，城市面貌变化巨大。如××市兴建了大量住宅小区及相关设施，大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆等公共服务设施；有特色的CBD、金融街、中关村等新型商务中心已经形成；城八区危改有计划的持续；一大批水、电、气、热、污水处理、公路（五环、六环）、地铁、轻轨等基础设施工程交付使用（或在建）；更加重视绿化隔离带及城市绿地、公园建设；完善了城市的硬件设施，大大改善了投资环境，使城市面貌发生了根本变化。
　　在“十五”计划宏观政策引导下，在加入WTO和举办2008奥运等重大利好因素的刺激下，在××市经济多年保持2位数增长的良好环境下，××市房地产开发投资呈现快速发展的态势，投资规模、新开工面积、竣工面积和销售面积稳定增长，市场价格和空置基本稳定。
　　20xx年1至10月份，全市房地产开发投资继续居主导地位，累计完成703.3亿元，比去年同期增长30.3％。
　　2.××市饭店用房市场分析
　　世界经济的萧条对涉外旅游饭店市场产生了不良影响，但人们对中国经济的长期稳定增长仍充满信心。我国政府已采取降低利率、减少存款、五。一、个。一长假等政策刺激消费，并在短期内取得了良好效果；而且，中国加入WTO使国外投资者以更加长远的眼光看待中国市场，加入WTO后，对外贸易预计会增长，所以申奥成功和加入WTO部分抵消了全球经济萧条的不良影响。
　　饭店业与其相关行业有非常强的关联度。旅游活动可以直接带动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，具有高度的关联带动功能。世界旅游组织的资料显示，旅游业有较高的经济乘数效应，旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元；旅游业每增加一个直接从业人员，社会就能增加5个就业机会。饭店行业在整个旅游产业占据了相当核心的地位。饭店业作为旅游业的三大支柱之一，可以支持工业、改善环境、直接创汇并能创造大量的就业机会，在现代发达国家的经济体系中占有极其重要的地位，也是发展中国家积极推动和扶持的朝阳产业。
　　世界经济贸易的发展以及旅游行业的周期性变化直接对饭店行业的两类主要客源商务客人以及旅游者构成重要影响。此外区域性的经济发展周期的变化、季节因素等也都会对饭店业的经营产生影响。稳定增长的经济环境将促进旅游业、商业往来的繁荣，会刺激休闲娱乐消费的增加；另一方面，经济衰退时期、战争时期则会消减商务和旅游活动。从全球饭店业发展来看，我国尚处于行业的成长期。
　　在我国，20xx年，全国10481家旅游饭店营业收入总额为862.27亿元，上缴营业税44.07亿元；全员劳动生产率7.67万元／人。全国6646家国有经济饭店，20xx年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税23.49亿元，全员劳动生产率7.48万元／人。全国外商和港澳台投资兴建的833家饭店，20xx年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税10.80亿元，全员劳动生产率10.37万元／人。
　　饭店供应方面，19xx年以来也发生了重大变化。19xx年全国增加旅游饭店1253家，增长21.7％，客房增加12.46万间，增长16.3％，全国有旅游饭店7035家，88.94万间客房。到20xx年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年未增加3446家，增长49％。其中星级旅游饭店6029家，比上年增加2173家，包括：五星级饭店117家，增加40家；四星级饭店352家，增加148家；三星级饭店1899家，增加607家；二星级饭店3061家，增加l163家；一星级饭店600家，增加215家。尽管客房增长这么多，但客房出租率仍提高了1.7个百分点，这说明19xx年以来市场整体增长大于饭店增长幅度，是一个发展的大好形势。
　　××市的大部分饭店是20世纪xx年代和xx年代建成的，具有国际先进水平的管理和服务。多家合资饭店由国际著名的饭店管理集团实施管理。
　　20xx年底，××市有涉外饭店（公寓）421家、客房90000余间，数量居全国各城市之首；营业收入142亿，固定资产340亿、职工人数11.85万人，均排名第一；利润总额6.15亿，仅次于上海；利润率排在广州上海之后。××市饭店业管理市场开发程度较高，较早与国际市场接轨，管理规范化水平较高20xx年，××市有五星级饭店21家、四星级饭店35家、三星级饭店123家、二星级饭店149家、一星级饭店35家、其他58家。四星级和五星级饭店客房总数26561间。五星级饭店集中在王府井地区、东三环地区、少量在西部等其他地区。
　　到20xx年，预测××市的星级饭店总数将达到800家、客房13万间，届时市场竞争也会相当激烈。　　

项目	单位	19xx年	20xx年	20xx年	预计20xx年
企业个数	个	17	2l	2l	2l
平均房价	元／间天	660	655	681	增长12％
出租率	％	65	69	69
营业收入	万元	309378	373274	375229
企业平均	万元／企业	18199	17775	17868	20000
利润总额	万元	54282	47243	63374
职工人数	人	17530	18807	19359
工资总额	万元	48666	45221	51384

　　从××市的情况看，五星级饭店的客户群不同于三星级饭店以下的客户群，相对比较稳定。由于××市五星级饭店仅占星级饭店的5.8％，近两年呈盈利状态，且近年内数量不会有大幅增长，所以五星级饭店的市场经营状况看好。
　　按照世界饭店业中最常用的分类方法，估价对象××饭店属于城市中心饭店（Urbanhotels），从功能上看它具有商务功能、度假功能、会议功能；从区位上看，具有一定的不可替代性。
　　估价对象位于××地区，该地区现已成为××市较成熟的商务、旅游、购物中心，周边聚集高档酒店、涉外写字楼、大型购物中心等，商务氛围浓郁，使得该地区的酒店性物业具备一定的市场发展前景，相比一般饭店应有一定的市场变现能力。

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